今年，房價經過年初短暫的下行后再度連續上漲，購房者貸款金額增加，還款壓力也相應加大。購房者如能精打細算，制訂合理的貸款方案，選擇合適的房貸品種，就能節省不少貸款開支。筆者對市場上30余家中、外資銀行的房貸政策進行了調研，據此提出一些房貸省錢的建議，供房貸者參考。

　　訂一個省錢的貸款方案

　　在辦理個人貸款業務之前，房貸者首先要制訂一個省錢的貸款方案，即選擇使用住房公積金貸款、商業貸款或是組合貸款。其中，住房公積金貸款利率最低，且還款自由。以15年房貸為例，目前公積金貸款的利率是3.87％，而在一般情況下商業貸款利率最低為4.158％，兩者利差28.8個基點。即使以后人民銀行加息，公積金貸款利率的上升幅度也低于商業貸款。因此，房貸者在制訂貸款方案時應首先用足公積金貸款的額度，然后再選擇商業貸款。

　　有了貸款方案后，購房者還須選定還款方式。還款方式基本有等額本息和等額本金兩種。等額本息還款方式每月歸還的本金逐月遞增，利息逐月遞減，月還款數不變，還貸壓力均衡。等額本金還款方式每月歸還的本金相同，利息逐月遞減，月還款數呈先高后低，逐月遞減，利息總負擔較少。兩者還款方式相比，等額本金比等額本息的總還款額要少。對收入較高、預計將來收入大幅增長或準備提前還款的房貸者，應選擇等額本金的還款方式。

　　此外，有一個容易被房貸者忽略的地方是貸款費用。在辦理商業貸款時，一般會產生貸款合同公證費、保險(資訊論壇產品)費、抵押登記費、貸款合同工本費、評估等費用，總金額有幾千元。大部分銀行在發放住房貸款時，這些費用都由房貸者本人承擔，但也有少數銀行全額免去上述費用，因此，房貸時可以選一個收費較為優惠的銀行。

　　多方比較享受低利率

　　確定貸款方案后，如有商業貸款或部分商業貸款的還須考慮貸款利率的下浮幅度、適用利率的期限檔次和浮動方式三大因素。就房貸利率下浮幅度而言，目前各銀行對首套房都按基準利率下浮30％執行，但對首套房認定的標準不一。如房貸者購買過多套商品房，只要把之前的房貸結清，有部分銀行也認可其為首套房，同意房貸者享受基準利率下浮30％的待遇。房貸者貸款時可以比較多家銀行的利率政策，爭取享受基準利率下浮30％的利率下限。非首套房的房貸者，比較了各家銀行貸款利率后盡可能選擇接近基準利率下浮30％的貸款銀行。

　　另一個省錢的因素是適用基準利率的期限檔次。一般情況下，期限檔次由貸款年限決定，然而，有部分銀行為了爭取個貸客戶，對貸款業務進行了品種創新，如有的銀行采取了“3%2BN”的還款方式。以15年期限檔次為例，所謂“3%2BN”還款方式即貸款后第一個三年采用三年期貸款利率，后12年則采用五年以上的貸款利率。也有銀行采用“5%2B5%2B5%2B…”的利率還款方式，即在貸款的存續期內采用5年期貸款利率。今年上半年有銀行采用了“3%2B3%2B3%2B…”更優惠的利率還款方式。以上述“3%2BN”的利率還款方式為例，再加上基準利率下浮30％，前三年的利率為3.78％，低于按5年以上基準利率下浮30％后的4.158％，大大節省了還款利息。

　　尋找低利率要考慮的第三個因素是利率的浮動方式即調整頻率。目前大部分銀行約定，如遇人民銀行基準利率調整，在下一年的1月1日對貸款利率進行相應調整。也有少部分銀行允許客戶按借款日浮動，即遇人民銀行基準利率調整，貸款利率在放款每滿1年后再進行調整。由于我國目前利率處于底部區域，未來有加息的預期。在這種情況下，利率調整的頻率越長對房貸者越有利。當然，房貸者如采用固定利率貸款也是個選擇，不過，目前只有極個別銀行開設固定利率貸款業務，且利率超過6％，即使考慮未來加息預期，似也偏高了。

　　巧選貸款品種盤活資產

　　房貸者根據自己的經濟實力選擇合適的貸款品種也是房貸省錢的一條重要途徑。目前銀行主要有三類貸款品種可供房貸者選擇。對事業剛起步的年青人來說，可以選擇“氣球貸”。“氣球貸”是一種全新還款方式的房貸產品，其利息和部分本金分期償還，剩余本金到期一次償還。由于“氣球貸”前期還款金額較小，到期后才將剩余貸款本金一次性償還，其最大特點是月供壓力小。年青人開始工作時收入較少，負擔不起較大的月供壓力，在事業逐漸穩定后收入會逐步提升，5年、10年后收入或將大幅增加，屆時完全有能力一次性歸還剩余本金。

　　對事業有成或有一定積蓄的房貸者來說，可選擇“以存抵貸”的貸款品種。當房貸者手頭有余錢時，可以隨時通過網上銀行等自助設施部分提前還款或全部提前還款，還款資金當天不用向銀行支付利息，由于貸款利率大于活期存款利率，這樣可以幫助房貸者省去部分利息。同時，房貸者在需要用錢時可以隨時從銀行借出，如進行新股申購等。在股市恢復上升時期，打新股收益率大于貸款利率，房貸者可以在新股申購時將錢取出來打新股獲取高收益，在無新股申購時將資金轉回銀行，“以存抵貸”可節約貸款利息。

　　收入較為穩定、均衡的房貸者可選擇增加還款頻率的貸款，如有銀行推出的“雙周供”產品，房貸者可將還款方式從原來每月還款一次改為每兩周還款一次，每次還款額為原月供的一半，卻可以大大減少購房者的利息負擔。如一筆50萬元30年期的按揭貸款，利率按4.158％計算，采用“雙周供”還款比按月等額還款可節省貸款利息61627元，節省比例高達16.4％。“雙周供”房貸品種適合每月有固定收入，還有其他收入來源的房貸者。就在寫完這篇房貸省錢的文章時，國家統計局、國家發改委發布了今年1-8月份全國房地產市場運行情況的報告，筆者讀后認為，房地產市場最熱銷的時間段已過去，二手房價格可能觸頂，新房價格或將開跌，買房最省錢的辦法還是等待房價回落之時。

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